Mit Decreto-Lei n.º 97/2026 vom 20. Mai hat die portugiesische Regierung ein umfangreiches Paket steuerlicher Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsangebots beschlossen. Ziel ist es, private, öffentliche und genossenschaftliche Investitionen in den Bau, die Sanierung, den Erwerb und die Vermietung von Wohnraum zu begünstigen.
Erreicht werden soll dies durch ein Bündel von Vergünstigungen für Wohnungen mit sogenannten „moderaten“ Kaufpreisen oder Mieten. Als solche gelten ein Erwerbspreis von maximal 660.982 EUR bzw eine Monatsmiete bis zu höchstens 2.300 EUR. Die Maßnahmen betreffen insbesondere die Mehrwertsteuer, die Einkommensteuer, die Körperschaftsteuer und die Grunderwerbsteuer.
Mehrwertsteuer (Imposto sobre o Valor Acrescentado – IVA)
Eine der wichtigsten Neuerungen ist die Anwendung des reduzierten Mehrwertsteuersatzes von 6 % auf bestimmte Bau- und Sanierungsarbeiten.
Begünstigt werden insbesondere Bau- und Rehabilitationsarbeiten an Immobilien, die entweder zur Veräußerung als eigene und ständige Wohnstätte des Erwerbers bestimmt sind oder ausschließlich dem Wohnraummietmarkt dienen. Voraussetzung ist jeweils, dass ein „moderater“ Kaufpreis oder eine „moderate“ Miete eingehalten wird und der Verkauf bzw. die Vermietung binnen 24 Monaten stattfindet.
Diese Regelung ist zeitlich befristet und soll zum 31. Dezember 2032 auslaufen.
Einkommensteuer (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares – IRS):
Künftig sind auch Veräußerungsgewinne aus sonstigen (also nicht dauerhaft eigenbewohnten) Wohnimmobilien steuerfrei, wenn der Veräußerungserlös in andere in Portugal belegene Immobilien reinvestiert wird, die dem Wohnraummietmarkt dienen.
Die Reinvestition muss grundsätzlich innerhalb eines Zeitraums von 24 Monaten vor bis 36 Monaten nach der Veräußerung erfolgen. Außerdem muss die neue Immobilie tatsächlich zu einer „moderaten“ Miete vermietet werden.
Zudem werden die Mieteinkünfte aus „moderater“ Wohnraumvermietung bis zum 31. Dezember 2029 nur mit einem autonomen Steuersatz in Höhe von 10% besteuert.
Auch Mieter werden entlastet. Die jährliche Abzugsgrenze für gezahlte Wohnraummieten wird erhöht: Im Jahr 2026 beträgt die Grenze 900 €. Ab dem Jahr 2027 steigt sie auf 1.000 €.
Körperschaftsteuer (Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas – IRC):
Auch Unternehmen, die vermieten, werden begünstigt: Mieteinkünfte aus „moderater“ Wohnraumvermietung werden bis zum 31. Dezember 2029 nur zu 50% der Besteuerung unterworfen.
Grunderwerbsteuer (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis – IMT)
Käufer von Immobilien, die nicht in Portugal steuerlich ansässig sind, müssen nunmehr auf den Erwerb von Wohnimmobilien einen einheitlichen Steuersatz von 7,5% entrichten, es sei denn, sie waren schon einmal in Portugal steuerlich ansässig, werden es binnen 2 Jahren nach dem Erwerb, oder die Immobilie wird binnen einer Frist von 6 Monaten zu einer „moderaten“ Miete vermietet.
Neues Regime der Contratos de Investimento para Arrendamento – CIA
Zudem wurde eine neue Regelung für Verträge zur Investition in Vermietung (Contratos de Investimento para Arrendamento – CIA) geschaffen, welche Investoren mit dem Institut für Wohnungswesen und Stadterneuerung (Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana, I.P.) abschließen können,
Die unter dieser Regelung gewährten steuerliche Begünstigungen sind namentlich:
- Befreiung von der Grunderwerbsteuer IMT
- Befreiung von der Stempelsteuer
- Befreiung von der Grundsteuer IMT für einen Zeitraum von 8 Jahren, anschließend für die Restlaufzeit des Vertrages eine Reduktion
- Befreiung von dem Grundsteueraufschlag AIMI während der Laufzeit
- Anwendung des reduzierten Mehrwertsteuer-Satzes für Bau- und Rehabilitationsarbeiten von Wohnraum und Rückerstattung von 50% der gezahlten Mehrwertsteuer fü Architektur-, Ingenieur-, Projekt- und Studienleistungen