Portugal: Urteil bedroht Ferienwohnungen

Mit Urteil vom 20.10.2016 (Az.: 12579-16.0T8LSB.L1-8) hat der Berufungsgerichtshof von Lissabon der Beschwerde einer Wohnungseigentümergemeinschaft stattgegeben und das Urteil der Vorinstanz aufgehoben, die einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, dass die Wohnungen nicht Als Ferienunterkünfte für Touristen (Alojamento Local) verwendet werden dürfen, aussetzte.

Zur Begründung führte der Berufungsgerichtshof aus, dass die Wohnung der Beschwerdeführerin gemäß Teilungserklärung ausschließlich für Wohnzwecke bestimmt sei, die Vermietung als Ferienunterkunft jedoch eine gewerbliche Nutzung sei. Die bestimmungswidrige Nutzung sei den Wohnungseigentümern jedoch verboten. Unbeachtlich sei demgegenüber, dass die Vermietung als Ferienunterkunft ordnungsgemäß angemeldet und von den zuständigen Behörden genehmigt wurde.

Die Entscheidung wirft einige Zweifel auf. So handelte es sich nur ein Verfahren für einstweiligen Rechtsschutz, in dem Rechtspositionen nur summarisch zu prüfen sind. Die endgültige Entscheidung ist regelmäßig dem Hauptverfahren vorbehalten. Außerdem stellt sich die Frage, ob das Gericht als Zivilgericht überhaupt sachlich zuständig war, eine von der Verwaltung genehmigte Nutzung für verboten zu erklären.

Sollte die Argumentation der Entscheidung auch von anderen Gerichten aufgenommen und fortgeführt werden, bedeutet dies jedenfalls eine ernste Bedrohung für den gerade in Lissabon in den letzten Jahren stark gestiegenen Markt der Ferienapartments. Denn die anderen Wohnungseigentümer, denen die Vermietung an Touristen häufig unangenehm ist, können dem Betreiber jederzeit die Nutzung untersagen, da die Teilungserklärung regelmäßig nur Wohnzwecke für die einzelnen Wohnungen vorsieht. Eine Änderung der Teilungserklärung kann nur einstimmig durchgeführt werden.

Portugal: Reform der Gewerbeerlaubnis für die Bauwirtschaft

Ein ausführlicher Artikel über die jüngste Reform der Baugewerberlaubnis in Portugal (Alvará) wurde heute auf der Internetplattform von Germany Trade & Invest (GTAI) veröffentlicht.

Portugal: Neue Vorschriften für das Baugewerbe

In Portugal benötigen Unternehmen der Bauwirtschaft zur Ausübung ihrer Tätigkeit eine staatliche Gewerbeerlaubnis in Form eines sogenannten Alvará bzw. Título de Registo (zukünftig als „Certificado” bezeichnet).

Nachdem die bislang bestehende gesetzliche Regelung  trotz verschiedener Reformmaßnahmen der vergangenen Jahre immer noch europarechtlich Zweifel aufwarf, verabschiedete das Parlament am 30. Mai des vergangenen Jahres ein neues Gesetz, dass gemäß seiner Präambel nicht nur europarechtlichen Anforderungen genügen soll, sondern auch verspricht, insgesamt die Verfahren zu vereinfachen und einen leichteren Zugang zur Tätigkeit als Bauunternehmer zu ermöglichen. Gestern wurde die neue „Vorschriften über die Ausübung von Bautätigkeiten“ (Regime jurídico aplicável ao exercício da atividade da construção“, erlassen mit Gesetz Nr. 41/2015 vom 3. Juni) nun auch endlich veröffentlicht, so dass es zum 3. Juli 2015 in Kraft treten kann.

Die wichtigsten Neuerungen im Überblick:

  • Die für die Bauindustrie zuständige Genehmigungs- und Aufsichtsbehörde „Instituto da Construção e do Imobiliário, I. P.“ (InCI, I. P.) wurde umbenannt zu „Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção, I. P.“ (IMPIC, I. P.);
  • Zukünftig gibt es keine einheitliche Baugewerbeerlaubnis mehr, es ist zu unterscheiden zwischen solchen Lizenzen, die sowohl für Aufträge von staatlichen oder privaten Auftraggebern berechtigen, und solchen, die nur für private Bauaufträge gültig sind;
  • Wie schon unter dem alten Gesetz gibt es eine „kleine“ Baugewerbeerlaubnis, die nur zu geringwertigeren Aufträgen berechtigt. Diese trägt nunmehr die Bezeichnung „Certificado” (früher „Título de Registo“). Der Maximalbetrag eines Auftrages, der mit einem „Certificado“ abgewickelt werden kann, wurde verdoppelt und beträgt damit derzeit 33.200 €;
  • Die Gewerbegenehmigung für öffentliche Bauaufträge („Alvará de empreiteiro de obras públicas”, bzw. nur das für kleinere Aufträge berechtigende „Certificado de empreiteiro de obras públicas”) unterscheidet – wie schon die Vorgängerregelung – die Bauleistungen, zu denen sie berechtigt. Insgesamt gibt es 5 Kategorien mit insgesamt 59 Unterkategorien (4 mehr als vorher). Die bislang bestehenden besonderen Kategorien für Generalunternehmer wurden dagegen abgeschafft;
  • Die Baugewerbegenehmigung für private Bauaufträge („Alvará de empreiteiro de obras particulares”, bzw. „Certificado de empreiteiro de obras particulares”) unterscheidet dagegen nicht die Bauleistungen, ist also generell gültig.
  • Unverändert besteht sowohl für öffentliche als auch private Gewerbeerlaubnisbescheinigungen weiterhin die Unterteilung in 9 Klassen, beginnend mit Klasse 1 für Aufträge bis maximal 166.000 € und endend mit Klasse 9 für Aufträge von mehr als 16.600.000 €;
  • Je nach Art der Baugewerbeerlaubnis muss das Unternehmen weiterhin eine bestimmte Anzahl von Fachkräften zum Nachweis seiner technischen Befähigung vorweisen. Diese müssen nun jedoch nicht mehr zwingend festangestellte Arbeitnehmer sein, es können nunmehr auch externe Dienstleister benannt werden;
  • Je nach Art der Baugewerbeerlaubnis hat ein Unternehmen weiterhin bestimmte Finanzkennzahlen zum Nachweis seiner wirtschaftlichen und finanziellen Befähigung zu erfüllen. Nunmehr besteht jedoch die Möglichkeit, ersatzweise eine entsprechende Sicherheit leisten oder ausreichenden Haftpflichtversicherungsschutz vorweisen zu können;
  • Die erst im Jahr 2011 eingeführte „Registrierung als ein in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union ordnungsgemäß niedergelassener Dienstleistungserbringer“ (Registo de Prestador de Serviços legalmente estabelecido noutro Estado membro da União Europeia), die geringere inhaltliche und formale Anforderungen an Unternehmen stellte, die sich nicht auf dem portugiesischen Markt niederlassen wollten, sondern einen Auftrag nur als gelegentliche und vorübergehende grenzüberschreitende Dienstleistung erbringen wollen, wurde wieder abgeschafft. Öffentliche Bauaufträge können grenzüberschreitend damit wieder nur noch im Rahmen eines besonderen und in der Praxis sehr schwer realisierbaren Genehmigungsverfahrens nach den Vorschriften der Vergabeordnung (Código dos Contratos Públicos) erbracht werden, bei dem der Antragsteller nachweist, dass er alle Voraussetzungen für den Erhalt einer Baugenehmigung für öffentliche Bauaufträge („Alvará de empreiteiro de obras públicas”) erfüllt.

Ob die neue Regelung damit den Versprechungen der Präambel tatsächlich gerecht wird, kann bezweifelt werden. Insbesondere die Abschaffung der Registrierung als Europäischer Dienstleister bedeutet für europäische Unternehmen, die nur einmalig oder gelegentlich auf dem portugiesischen Markt Leistungen für öffentliche Auftraggeber erbringen wollen, einen klaren Rückschritt. Interessenten ist zu raten, sich möglichst frühzeitig – schon vor Abgabe eines Angebots auf eine öffentliche Ausschreibung – mit den Genehmigungsvoraussetzungen vertraut zu machen und entsprechend gründlich vorzubereiten.

Portugal: Deregulierung für Tourismusunternehmen

Per Gesetzesdekret Nr. 95/2013 vom 19 Juli hat die portugiesische Regierung einen weiteren Schritt in Richtung Liberalisierung des Dienstleistungssektors unternommen:

Unternehmen, die gewerblich Freizeitangebote für Touristen in Form von Freiluft- oder maritimen Aktivitäten, Kulturtourismus oder Naturtourismus anbieten, wie etwa Wanderungen, Bootstouren oder Museumsbesuche, benötigten bislang hierfür eine Genehmigung  der portugiesischen Tourismusbehörde (Turismo de Portugal, I. P), gegebenenfalls nach Anhörung des Umweltschutzamtes (Instituto de Conservação da Natureza e das Florestas, I.P. – ICNF).

Unter den neuen Bestimmungen genügt nunmehr, sofern kein Naturtourismus beabsichtigt ist, eine einfache Vorabmitteilung an die Tourismusbehörde, um sich in das Nationale Register für Betreiber touristischer Aktivitäten (Registo Nacional de Agentes de Animação Turística – RNAAT) einzuschreiben und die entsprechende Tätigkeit aufnehmen zu können. Auch Erbringer grenzüberschreitender Dienstleistungen aus Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum profitieren von der Verfahrensvereinfachung.

Im Zuge der Reform wurden auch die Verfahrensgebühren ganz erheblich gesenkt und betragen nunmehr maximal 240,- €.

Die neuen Vorschriften treten zum 3. August in Kraft.