Angola: Reform des Mietrechts

Mit Gesetz Nr. 26/15 vom 23 Oktober hat der angolanische Gesetzgeber das städtische Mietrecht reformiert. Das neue Städtische Mietrechtsgesetz (Lei do Arrendamento Urbano) ersetzt das bislang einschlägige Gesetz Nr. 43525 vom 7. März 1961 (Lei do Inquilinato) sowie einige Vorschriften des Zivilgesetzbuches und der Zivilprozessordnung.

Das Lei do Arrendamento Urbano bestimmt die inhaltlichen und formellen Voraussetzungen an einen Mietvertrag über ein städtisches Grundstück (prédio urbano) zu Wohnzwecken, aber auch zur Ausübung eines Gewerbes oder eines freien Berufs. Weitere wichtige Regelungspunkte betreffen die Mietdauer, den Mietzins und dessen Erhöhung, die Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche und außerordentliche Kündigung, Reparaturen und bauliche Veränderungen/Verbesserungen, die Nebenkosten, die Untermiete und die Räumungsklage.

Ausführlich regelt das neue Gesetz nun den notwenigen Inhalt eines Mietvertrages. Besondere Bedeutung kommt hierbei der Bescheinigung der Bewohnbarkeit (Certificado de Habitabilidade) zu. Diese ist nun ausdrücklich im Mietvertrag anzugeben, ansonsten droht dem Vermieter ein Bußgeld in Höhe von mindestens drei Monatsmieten.

Die Möglichkeit, die Miete im Voraus zu bezahlen, wurde erweitert. Bislang war nur eine Vorauszahlung in Höhe maximal einer Monatsmiete möglich, nunmehr können bis zu drei Monate vereinbart werden. In der Praxis wurde die Beschränkung jedoch regelmäßig ignoriert, teilweise sind Vorauszahlungen von bis zu zwei Jahren üblich. Es wird sich zeigen, ob die mit der erweiterten Möglichkeit mehr Rechtstreue einhergeht.

Das neue städtische Mietrecht trat 90 Tage nach seiner Veröffentlichung, also am 20 Januar 2016 in Kraft. Es findet nur auf solche Mietverträge Anwendung, die nach dem 19. Januar geschlossen wurden. Eine wichtige Ausnahme stellt jedoch die Bestimmung dar, nach der der Mietzins zwingend in angolanischen Kwanza anzugeben und die Vereinbarung einer Miete in einer ausländischen Währung nichtig ist. Mit Inkrafttreten müssen alle Mietverträge diese Bedingung erfüllen, also auch Altverträge. Es empfiehlt sich daher, diese zu prüfen und ggfls. anzupassen.

Portugal: Stärkerer Verbraucherschutz in Portugal durch Umsetzung der Richtlinie 2013/11/EU (ADR-Richtlinie)

Mit Gesetz Nr. 144/2015 vom 8. September werden Verfahren für die alternative Streitbeilegung (Alternative Dispute Resolution) verbraucherrechtlicher Streitigkeiten in Portugal gefördert. Das Gesetz wurde am 08.09.2015 veröffentlicht und tritt ab dem 23.09.2015 in Kraft.

Es dient der Umsetzung der Richtlinie 2013/11/EU des Europäischen Parlaments und des Rates über die alternative Beilegung verbraucherrechtlicher Streitigkeiten und zur Änderung der Verordnung (EG) Nr. 2006/2004 und der Richtlinie 2009/22/EG (Richtlinie über alternative Streitbeilegung in Verbraucherangelegenheiten; ADR-Richtlinie), und ermöglicht die alternative Beilegung von Streitigkeiten über vertragliche Verpflichtungen zwischen Verbrauchern und Unternehmern aus Kauf- oder Dienstleistungsverträgen. Die ADR-Richtlinie soll sicherstellen, dass in der gesamten Europäischen Union flächendeckend alternative Streitbeilegungsstellen für sämtliche Streitigkeiten aus den genannten vertraglichen Verpflichtungen zwischen Verbrauchern und Unternehmern geben wird. Dadurch soll das Vertrauen der Verbraucher in den grenzübergreifenden elektronischen Einkauf gestärkt werden.

Auf diese Weise sollen die Rechte von Verbrauchern gestärkt werden. Diese sollen bei Streitigkeiten mit Unternehmen, die Waren verkaufen oder Dienstleistungen erbringen, die Möglichkeit haben, eine schnelle, günstige und informelle Alternative zu den oft langwierigen Gerichtsverfahren wählen zu können.

Gemäß Gesetz Nr. 144/2015 vom 8. September ist die portugiesische Generaldirektion für Verbraucherschutz (Direção-Geral do Consumidor) verpflichtet, eine Liste mit allen alternativen Streitbeilegungsstellen (entidades de resolução alternativa de litígios) zu erstellen, aktualisiert zu halten und jeweils der Europäischen Kommission zu übermitteln. Diese Liste wird dann auf verschiedenen Plattformen veröffentlicht werden.

Unternehmen, die Waren verkaufen oder Dienstleistungen erbringen, müssen zukünftig die Verbraucher über die die verfügbaren oder für das Unternehmen verbindlichen Streitbeilegungsstellen einschließlich der Angabe der jeweiligen Website in klarer und verständlicher Weise informieren.

Portugal: Fachreport über Vertretungsvergabe veröffentlicht

Wer mehr über das portugiesische Vertriebsrecht, insbesondere das Handelsvertreterrecht erfahren möchte: Das AußenwirtschaftsCenter Lissabon der Wirtschaftskammer Österreich hat eine überarbeitete Fassung ihres Fachreports „Portugal – Vertretungsvergabe“ veröffentlicht, zu der ich beitragen durfte. Der Report kann über den Webshop der Wirtschaftskammer bezogen werden.

Portugal: Reform des Mietrechts

Mit Gesetz Nr. 31/2012, veröffentlicht am 14. August, hat das portugiesische Parlament die Mietrechtsreform umgesetzt, zu der sich Portugal im Rahmen des Hilfsprogrammes der Troika (EU, EZB, IWF) verpflichtet hatte.

Hier die wichtigsten Änderungen im Überblick:

  •  Mietverträge über Wohnraum sind nunmehr, unabhängig von der Vertragsdauer, schriftlich abzuschließen;
  • Kündigungen aus außerordentlichem Grund wurden erleichtert: schon ein einmaliger Verstoß gegen Vorschriften der Hygiene, des Lärmschutzes, der guten Nachbarschaft oder der Hausordnung kann den Vermieter zu Kündigung berechtigen;
  • Auch ein Rückstand mit mindestens zwei Monatsmieten oder ein Zahlungsverzug von mehr als 8 Tagen mehr als vier Mal im Jahr berechtigen den Vermieter zur Kündigung;
  • Der Mieter seinerseits hat nunmehr das Recht zur außerordentlichen Kündigung, wenn der Vermieter ihm obliegende Renovierungsarbeiten nicht durchführt, die die vertragsgemäße Nutzbarkeit der Wohnung beeinträchtigen;
  • Falls über die Mietdauer keine ausdrückliche Regelung getroffen wurde, gilt der Vertrag auf zwei Jahre geschlossen;
  •  Die Vertragsparteien sind wesentlich freier in der Gestaltung der Laufzeit des Vertrages;
  •  Die Kündigungsfristen sind allgemein verkürzt worden.

Zudem wurde eine besondere, beschleunigte Räumungsklage geschaffen, sowie die Möglichkeit, Altverträge zu aktualisieren.

 Das Gesetz bezweckt, den verkrusteten Wohnungsmarkt zu beleben, indem das Ungleichgewicht zugunsten des Mieters beseitigt und den Parteien mehr vertragliche Freiheit eingeräumt wird.