Portugal: Zivilgesetzbuch in der Fassung ab dem 23. Juni 2017

Unter dem Menüpunkt Gesetze kann ab sofort das ab dem 23. Juni gültige Portugiesisches Zivilgesetzbuch (Código Civil Portugues) eingesehen werden. Es enthält eine neue, mit Gesetz Nr. 24/2017 vom 24. Mai eingefügte Vorschrift zur Regelung der elterlichen Sorge in Situationen häuslicher oder familiärerer Gewalt sowie eine Reihe von Änderungen am Mietrecht, die im Rahmen der jüngsten Mietrechtsreform durch Gesetz Nr. 43/2017 vom 14. Juni durchgeführt wurden.

Portugal: Urteil bedroht Ferienwohnungen

Mit Urteil vom 20.10.2016 (Az.: 12579-16.0T8LSB.L1-8) hat der Berufungsgerichtshof von Lissabon der Beschwerde einer Wohnungseigentümergemeinschaft stattgegeben und das Urteil der Vorinstanz aufgehoben, die einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, dass die Wohnungen nicht Als Ferienunterkünfte für Touristen (Alojamento Local) verwendet werden dürfen, aussetzte.

Zur Begründung führte der Berufungsgerichtshof aus, dass die Wohnung der Beschwerdeführerin gemäß Teilungserklärung ausschließlich für Wohnzwecke bestimmt sei, die Vermietung als Ferienunterkunft jedoch eine gewerbliche Nutzung sei. Die bestimmungswidrige Nutzung sei den Wohnungseigentümern jedoch verboten. Unbeachtlich sei demgegenüber, dass die Vermietung als Ferienunterkunft ordnungsgemäß angemeldet und von den zuständigen Behörden genehmigt wurde.

Die Entscheidung wirft einige Zweifel auf. So handelte es sich nur ein Verfahren für einstweiligen Rechtsschutz, in dem Rechtspositionen nur summarisch zu prüfen sind. Die endgültige Entscheidung ist regelmäßig dem Hauptverfahren vorbehalten. Außerdem stellt sich die Frage, ob das Gericht als Zivilgericht überhaupt sachlich zuständig war, eine von der Verwaltung genehmigte Nutzung für verboten zu erklären.

Sollte die Argumentation der Entscheidung auch von anderen Gerichten aufgenommen und fortgeführt werden, bedeutet dies jedenfalls eine ernste Bedrohung für den gerade in Lissabon in den letzten Jahren stark gestiegenen Markt der Ferienapartments. Denn die anderen Wohnungseigentümer, denen die Vermietung an Touristen häufig unangenehm ist, können dem Betreiber jederzeit die Nutzung untersagen, da die Teilungserklärung regelmäßig nur Wohnzwecke für die einzelnen Wohnungen vorsieht. Eine Änderung der Teilungserklärung kann nur einstimmig durchgeführt werden.

Angola: Reform des Mietrechts

Mit Gesetz Nr. 26/15 vom 23 Oktober hat der angolanische Gesetzgeber das städtische Mietrecht reformiert. Das neue Städtische Mietrechtsgesetz (Lei do Arrendamento Urbano) ersetzt das bislang einschlägige Gesetz Nr. 43525 vom 7. März 1961 (Lei do Inquilinato) sowie einige Vorschriften des Zivilgesetzbuches und der Zivilprozessordnung.

Das Lei do Arrendamento Urbano bestimmt die inhaltlichen und formellen Voraussetzungen an einen Mietvertrag über ein städtisches Grundstück (prédio urbano) zu Wohnzwecken, aber auch zur Ausübung eines Gewerbes oder eines freien Berufs. Weitere wichtige Regelungspunkte betreffen die Mietdauer, den Mietzins und dessen Erhöhung, die Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche und außerordentliche Kündigung, Reparaturen und bauliche Veränderungen/Verbesserungen, die Nebenkosten, die Untermiete und die Räumungsklage.

Ausführlich regelt das neue Gesetz nun den notwenigen Inhalt eines Mietvertrages. Besondere Bedeutung kommt hierbei der Bescheinigung der Bewohnbarkeit (Certificado de Habitabilidade) zu. Diese ist nun ausdrücklich im Mietvertrag anzugeben, ansonsten droht dem Vermieter ein Bußgeld in Höhe von mindestens drei Monatsmieten.

Die Möglichkeit, die Miete im Voraus zu bezahlen, wurde erweitert. Bislang war nur eine Vorauszahlung in Höhe maximal einer Monatsmiete möglich, nunmehr können bis zu drei Monate vereinbart werden. In der Praxis wurde die Beschränkung jedoch regelmäßig ignoriert, teilweise sind Vorauszahlungen von bis zu zwei Jahren üblich. Es wird sich zeigen, ob die mit der erweiterten Möglichkeit mehr Rechtstreue einhergeht.

Das neue städtische Mietrecht trat 90 Tage nach seiner Veröffentlichung, also am 20 Januar 2016 in Kraft. Es findet nur auf solche Mietverträge Anwendung, die nach dem 19. Januar geschlossen wurden. Eine wichtige Ausnahme stellt jedoch die Bestimmung dar, nach der der Mietzins zwingend in angolanischen Kwanza anzugeben und die Vereinbarung einer Miete in einer ausländischen Währung nichtig ist. Mit Inkrafttreten müssen alle Mietverträge diese Bedingung erfüllen, also auch Altverträge. Es empfiehlt sich daher, diese zu prüfen und ggfls. anzupassen.

Portugal: Vermieter müssen ab Mai elektronische Quittung ausstellen

Mit Gesetzesdekret Nr. 98-A/2015 vom 31. März 2015 hat die portugiesische Regierung nun eine Maßnahme konkretisiert, die mit der jüngsten Einkommensteuerreform eingeführt wurde. Vermieter müssen von nun an ab Mai monatlich über das Internetportal der Finanzverwaltung elektronische Quittungen (recibo de renda eletrónico) für die empfangene Miete ausstellen. Für die Monate Januar bis April sind ebenfalls rückwirkend elektronische Quittungen auszustellen.

Ausgenommen hiervon sind nur Vermieter:

  • die ihre Mieteinnahmen im Rahmen unternehmerischer und selbstständiger Tätigkeit (Kategorie B) versteuern,
  • die nicht mehrwertsteuerpflichtig sind und im vorangegangenen oder erstmaligen Jahr nicht mehr als das Zweifache des Sozialhilfereferenzwertes (indexante dos apoios sociais IAS, derzeit 419,22 €) erzielten bzw. erzielen,
  • deren Mietverträge unter der Regelung für landwirtschaftliche Grundstücke geschlossen wurde,
  • oder die zum 31. des vorangegangenen Jahres mindestens 65 Jahre alt sind.

Sollten diese ausgenommenen Vermieter sich jedoch nicht freiwillig für das Ausstellen von elektronischen Quittungen entscheiden, müssen sie alternativ jeweils im folgenden Jahr bis zum 31. Januar eine Erklärung über die im vorangegangenen Jahr erzielten Mieteinkünfte ausstellen. Diese Erklärung kann ebenfalls elektronisch abgegeben werden, oder in Papier auf amtlichem Vordruck Modelo 44 in einem beliebigen Finanzamt.

Darüber hinaus müssen die Vermieter jeden Mietvertrag oder Untermietvertrag, deren Änderungen oder Beendigungen sowie Vorverträge mit gleichzeitiger Zurverfügungstellung der Immobilie ebenfalls elektronisch dem Finanzamt melden (bei Jahresinkünften von weniger als 838,44 € oder ab 65 Jahren genügt auch Papierform auf amtlichem Vordruck Modelo 2).

Davon unberührt bleibt die Pflicht, die Mieteinnahmen im Rahmen der jährlichen Einkommensteuererklärung zu deklarieren.

 Auch für die Mieter ist wichtig, dass die Vermieter ihrer Erklärungspflicht gewissenhaft nachkommen! Nur wenn die Quittungen bzw. die Erklärung Modelo 44 ordnungsgemäß ausgestellt wurde, kommt der Mieter in den Genuss des Einkommensteuerabzugs in Höhe von 15% der gezahlten Jahresmiete bis zu einer Maximalhöhe von 502 €.

Portugal: Reform des Mietrechts

Mit Gesetz Nr. 31/2012, veröffentlicht am 14. August, hat das portugiesische Parlament die Mietrechtsreform umgesetzt, zu der sich Portugal im Rahmen des Hilfsprogrammes der Troika (EU, EZB, IWF) verpflichtet hatte.

Hier die wichtigsten Änderungen im Überblick:

  •  Mietverträge über Wohnraum sind nunmehr, unabhängig von der Vertragsdauer, schriftlich abzuschließen;
  • Kündigungen aus außerordentlichem Grund wurden erleichtert: schon ein einmaliger Verstoß gegen Vorschriften der Hygiene, des Lärmschutzes, der guten Nachbarschaft oder der Hausordnung kann den Vermieter zu Kündigung berechtigen;
  • Auch ein Rückstand mit mindestens zwei Monatsmieten oder ein Zahlungsverzug von mehr als 8 Tagen mehr als vier Mal im Jahr berechtigen den Vermieter zur Kündigung;
  • Der Mieter seinerseits hat nunmehr das Recht zur außerordentlichen Kündigung, wenn der Vermieter ihm obliegende Renovierungsarbeiten nicht durchführt, die die vertragsgemäße Nutzbarkeit der Wohnung beeinträchtigen;
  • Falls über die Mietdauer keine ausdrückliche Regelung getroffen wurde, gilt der Vertrag auf zwei Jahre geschlossen;
  •  Die Vertragsparteien sind wesentlich freier in der Gestaltung der Laufzeit des Vertrages;
  •  Die Kündigungsfristen sind allgemein verkürzt worden.

Zudem wurde eine besondere, beschleunigte Räumungsklage geschaffen, sowie die Möglichkeit, Altverträge zu aktualisieren.

 Das Gesetz bezweckt, den verkrusteten Wohnungsmarkt zu beleben, indem das Ungleichgewicht zugunsten des Mieters beseitigt und den Parteien mehr vertragliche Freiheit eingeräumt wird.